二、伤不起，真的伤不起

本集团自年进入江苏无锡、苏州开展房地产开发业务，先后扩展业务至南通、常州、南京、盐城、扬州、徐州、泰州等9个地级市。公司税务经理发现：

（一）房价不过五六千，土地增值税预征率高达5%

由于苏地税发[]58号将土地增值税预征率制定权力转授予各地级市地税局，江苏各地纷纷发挥聪明才智，颁布的预征率竟然全国最高，房价不过元/平米的盐城预征率竟高达5%！

城市

普通标准住宅

非普通住宅

商业房产

文件

无锡

2%

2.5%（联排4.5%）

2.5%

锡地税函[]46号

苏州

2%

3%

3%

苏地税规[]2号

常州

2%

3%

3%

常地税规[]2号

南通

2%

3%（联排4%）

3%

通地税发[]23号

扬州

2%

4%

4%

扬地税规[]1号

徐州

2%

4%

4%

徐地税规[]1号

盐城

3%（含车库）

5%

5%

盐地税规[]2号

由于江苏省地税局将普通标准住宅限定为政府定价的政策性住房（保障房），意味着本公司建造的所有房屋销售，均需按上表最低2.5%最高5%的比率预缴土地增值税。盐城市项目位于盐都新区，几乎不可能产生“土地增值”，预缴5%的土地增值税不仅意味着这些低毛利项目沉重的现金负担和大幅度降低IRR内含投资报酬率，更糟糕的是恐怕这些钱“肉包子打狗——有去无回！”

果不其然，税务经理就“负增值”的扬州项目向主管地税局咨询退税政策，扬州邗江区地税局直接放话：“自开征土地增值税到目前为止未有一例成功退税的！”你们公司就别想了。

（二）增值率低于20%的普通住宅免征土地增值的优惠权被剥夺

无锡项目一、二期成交均价不过余元/平米，增值率远未达到20%。但年12月14日无锡市地税外税分局发出通知书按2.5%税率核定征收土地增值税。由于不是政策性住房，无锡公司一分钱普通住宅税收优惠也没有享受到。股东遭受余万过头税损失。

如果不改变这些违法“政策”，本公司在江苏几乎所有项目都将面临销售利润率降低1-3%的风险，扬州、常州、盐城等低毛利项目更是雪上加霜，投资回报率很可能无法达到10%的最低水平。

年3月29日，总部税务师起草了《关于审查废止苏地税发[]58号文件的建议书》（附件1），要求江苏大区税务经理以南京公司名义盖章发出。

欲知后事如何，且听下回分解

吴克红税务师事务所

土地增值税清算代理

◇维护纳税人权益，反对各种不合法的清算土规则

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苏地税发[]58号和苏地税发[]号文件覆灭记（一）

苏地税规[]1号规范性文件审查记录：审查建议书（一）

审查建议书（二）

江苏省地税局答复（一）

江苏省地税局答复（二）

江苏省地税局答复（三）

江苏省政府法制办答复

税务争议代理/土增税清算/税务卫兵

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